Nature et qualification
Ex Un appartement est démembré. L'usufruitier l'habite ou le loue, et perçoit alors les loyers. Le nu-propriétaire, lui, ne touche rien jusqu'à l'extinction de l'usufruit, mais détient le droit de disposer de sa nue-propriété.
Droits et charges des deux titulaires
La répartition des prérogatives entraîne une répartition des charges et de la fiscalité. Le Code civil partage l'entretien du bien et l'impôt suit celui qui perçoit les revenus.
Modes de constitution
Un démembrement naît de trois sources distinctes, auxquelles s'ajoute une modalité à durée fixe.
Valorisation fiscale : le barème de l'âge
Pour liquider les droits, l'usufruit et la nue-propriété se partagent la valeur du bien selon une quote-part fixée par l'âge de l'usufruitier.
Transmettre : donner en pleine propriété ou démembrer
Donner la seule nue-propriété, en conservant l'usufruit, réduit l'assiette taxable à la quote-part de la nue-propriété. C'est le levier fiscal central de la transmission anticipée.
Ex Bien de
400 000 €, donateur de 68 ans. Donation de la nue-propriété : assiette = 400 000 × 60% = 240 000 €. Les droits portent sur 240 000 € au lieu de 400 000 €, et l'usufruit conservé continue de produire ses revenus.
Réunion en franchise à l'extinction
À la fin de l'usufruit, le nu-propriétaire retrouve l'usus et le fructus : la pleine propriété se reconstitue automatiquement. Le Code général des impôts traite ce remembrement comme un non-événement fiscal : aucun droit de succession sur l'usufruit éteint.
Quasi-usufruit et créance de restitution
Quand l'usufruit porte sur une chose consomptible, comme une somme d'argent, l'usufruitier ne peut en user sans la dépenser. La loi l'autorise à la consommer, à charge de restituer l'équivalent à la fin de l'usufruit.
29/12/2023, la dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible. Le nu-propriétaire acquitte des droits de succession sur cette créance, art. 774 bis CGI.
